WOZ-waarde

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks worden gewaardeerd door de gemeenten. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden maar ook stukken grond. De gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Waddinxveen, Wassenaar en Zoeterwoude hebben deze taak uitbesteed aan de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR).

Modelmatige waardebepaling van woningen

Om de waarde van uw woning te bepalen worden de kenmerken van uw woning in de administratie van de BSGR opgenomen. Hierbij kunt u denken aan het type woning, de grootte (inhoud of oppervlakte), het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en het onderhoud. Veranderingen aan woningen door bouw, verbouw of sloop worden verwerkt om de kenmerken up-to-date te houden.
Woningen die verkocht zijn rond de waardepeildatum worden gebruikt om de niet verkochte woningen te waarderen op basis van vergelijking met de geregistreerde kenmerken.
Om woningen te kunnen vergelijken verzamelt de BSGR zo veel mogelijk marktgegevens. Dit zijn bijvoorbeeld verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen en informatie over de verkoop en verkoopomstandigheden van een object. Ook wordt van alle andere onroerende zaken periodiek informatie opgevraagd bij de eigenaren. Informatie verkregen uit bezwaarschriften is ook zeer waardevol.
Al deze gegevens worden gebruikt om een taxatiemodel te vullen zodat dit gebruikt kan worden om, door middel van vergelijking, geautomatiseerd een waarde voor alle objecten te bepalen. Deze waarde wordt daarna nog door een taxateur van de BSGR gecontroleerd.

Taken

Voor de uitvoering van de Wet WOZ heeft de BSGR een aantal taken en verantwoordelijkheden gekregen van de gemeenten:

  • Een WOZ-administratie bijhouden;
  • Marktgegevens van de deelnemende gemeenten verzamelen, analyseren en registreren;
  • Alle veranderingen aan woningen en andere gebouwen registreren;
  • Woningen en andere gebouwen in de deelnemende gemeenten taxeren;
  • WOZ-beschikkingen versturen;
  • Bezwaren tegen de WOZ-waarde afhandelen, en
  • Informatie leveren aan de Belastingdienst en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Waardebepaling van niet-woningen

Alle panden die niet in de categorie woning vallen, worden niet-woningen genoemd. Bij niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen courante en niet-courante objecten. Voorbeelden van courante objecten zijn kantoren, bedrijfspanden en winkels. Voorbeelden van incourante objecten zijn ziekenhuizen en scholen. De waardebepaling van courante en niet-courante niet-woningen gebeurt op een andere manier dan de waardebepaling van woningen.

Courante niet-woningen

De waarde in het economische verkeer voor courante niet-woningen wordt bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarnaast wordt gekeken naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Net als bij woningen wordt er vanuit gegaan dat het object onmiddellijk vrij opleverbaar is, vrij is van belemmeringen, op eigen grond staat en direct in gebruik kan worden genomen onder marktconforme voorwaarden. Bovendien wordt uitgegaan van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs.

Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt aan de diverse gebruiksruimten een huurwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) toegekend, die vervolgens worden gekapitaliseerd. De huurwaarde wordt afgeleid uit huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de ligging, kwaliteit, doelmatigheid, aanwezige voorzieningen en de grootte van het object.

Bij de kapitalisatiefactor wordt gekeken naar  het leegstandsrisico, de zakelijke lasten die behoren bij het object en het basisrendement op staatsleningen. Daarnaast kan ter controle een kapitalisatiefactor worden bepaald door een verkoopcijfer te delen door de jaarhuur.

Incourante niet-woningen

Omdat voor incourante niet-woningen weinig of geen huurprijzen en/of verkoopprijzen van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, gebeurt de waardebepaling ervan met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Allereerst wordt de vervangingswaarde van de opstal bepaald. De vervangingswaarde is: het bruto vloeroppervlak van het object vermenigvuldigd met de bouwkosten per vierkante meter . Vervolgens wordt deze ongecorrigeerde vervangingswaarde gecorrigeerd naar ouderdom en eventueel de functionaliteit van het gebouw.

Daarnaast wordt ook de bijbehorende grond gewaardeerd. De grondwaarde wordt bepaald door rekening te houden met de bestemming, de perceelgrootte en ligging. Uitgangspunt voor de vaststelling van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van de grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie. Als bij de gronduitgifte rekening wordt gehouden met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meegenomen in de berekening van de vervangingswaarde van de grond. Op de grondwaarde vindt geen correctie plaats voor ouderdom en functionaliteit.

Naar boven ▲