Informatie over de WOZ-waarde

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks worden gewaardeerd door de gemeenten. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden maar ook stukken grond.
De gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Velsen, Voorschoten, Waddinxveen, Wassenaar en Zoeterwoude hebben deze taak uitbesteed aan de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR).

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning of bedrijfspand. Ook wel de verkoopwaarde genoemd. Voor het vaststellen van die waarde gebruiken wij een waardepeildatum. Dit betekent dat wij kijken naar wat uw woning of bedrijfspand waard was als u het op 1 januari van het voorgaande jaar verkocht had.

De WOZ-waarde als basis voor uw belastingen

De WOZ-waarde is meer dan een getal op uw brief van de gemeente. Het bepaalt hoeveel belasting u betaalt en kan financiële gevolgen hebben. Bijvoorbeeld:

• Gemeentelijke belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). Hoe hoger uw WOZ-waarde, hoe hoger de belastingdruk kan zijn. Maar hoeveel u precies betaalt, hangt ook af van de tarieven die de gemeente vaststelt. De gemeenteraad bepaalt deze tarieven op basis van de gemeentebegroting. Is er meer geld nodig voor bijvoorbeeld nieuwe sportvelden, onderhoud van wegen of andere gemeentelijke projecten, dan kan de gemeente de tarieven verhogen. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als verdeelsleutel, zodat er een eerlijke belastingverdeling is.
• Waterschapsheffingen, die mede afhangen van de waarde van uw woning.
• Inkomstenbelasting voor huiseigenaren: het eigenwoningforfait wordt berekend op basis van de WOZ-waarde.
• Box 3 belastingen bij verhuurde of tweede woningen.
• Maar de WOZ-waarde kan invloed hebben op de rente die u betaalt voor uw hypotheek. Als de WOZ-waarde veel hoger is dan uw hypotheekbedrag dan kan dat gunstig zijn voor uw rentepercentage.

Kortom: de WOZ-waarde beïnvloedt direct uw portemonnee, maar het bedrag dat u uiteindelijk betaalt, wordt bepaald door een combinatie van de waarde van uw woning en de belastingtarieven van uw gemeente. Een hoge waarde kan dus betekenen dat u meer betaalt, vooral als de tarieven ook stijgen. Een lage waarde kan later gevolgen hebben bij verkoop of overdracht van uw woning.

Veel mensen vragen zich dat af. Dat is logisch, want uw WOZ-waarde is belangrijk voor verschillende belastingen en geeft een beeld van de waarde van uw woning.

Achter de WOZ-waarde zit een zorgvuldig en duidelijk proces, gebaseerd op feiten, berekeningen en meerdere controles.

Stap 1: Wij verzamelen gegevens over uw woning
Eerst verzamelen wij gegevens over uw woning, zoals:

• de grootte van uw woning en eventuele bijgebouwen
• het type woning (bijvoorbeeld vrijstaand, tussenwoning of appartement)
• de ligging
• recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt

Deze informatie vormt de basis voor de waardebepaling.

Stap 2: Wij berekenen de WOZ-waarde
Met behulp van taxatiemodellen en marktgegevens berekenen wij de WOZ-waarde van uw woning.

Daarbij kijken wij naar de waarde op de wettelijke peildatum: 1 januari van het voorgaande jaar.
We kijken dus niet naar de huidige waarde en ook niet naar de prijs waarvoor u de woning heeft gekocht, maar naar de marktwaarde op die specifieke datum.

Stap 3: Wij controleren de uitkomsten
Daarna controleren wij de uitkomsten zorgvuldig.
We beoordelen of de waarde logisch is en past bij vergelijkbare woningen in de buurt. Ook controleren we of alle gegevens compleet en juist zijn. Als dat nodig is, passen wij de waarde aan.

Stap 4: Onafhankelijk toezicht door de Waarderingskamer
Tot slot is er onafhankelijk toezicht door de Waarderingskamer. Deze organisatie controleert of gemeenten de WOZ-waarden zorgvuldig en volgens de wettelijke regels vaststellen.
Pas als aan de kwaliteitseisen is voldaan, mogen wij de WOZ-waarden bekendmaken.

Waarom al deze stappen?
Omdat het belangrijk is dat u kunt vertrouwen op een juiste en eerlijke WOZ-waarde. De WOZ-waarde heeft invloed op uw belastingen en moet daarom zorgvuldig worden bepaald.

Kort samengevat:
Uw WOZ-waarde komt tot stand via een proces van gegevens verzamelen, berekenen en controleren. Daarnaast houdt de Waarderingskamer onafhankelijk toezicht.

Gebouwen die geen woningen zijn, noemen we niet-woningen. Bij niet-woningen maken we verschil tussen twee soorten: courant en incourant. Courante gebouwen zijn bijvoorbeeld winkels, restaurants, kantoren en bedrijfspanden. Incourante gebouwen zijn bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen. De manier waarop we de waarde van deze gebouwen bepalen is anders dan de manier waarop we de waarde van woningen bepalen.

Hoe bepalen we de waarde van courante niet-woningen?

De waarde van courante niet-woningen bepalen we met de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Daarbij kijken we naar de huur- en verkoopprijzen van vergelijkbare gebouwen. Net als bij woningen gaan we ervan uit dat het gebouw meteen vrij kan worden opgeleverd, geen beperkingen heeft, op eigen grond staat en direct gebruikt kan worden onder normale marktvoorwaarden.

Bij de HWK-methode wordt voor elke gebruiksruimte een huurwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) vastgesteld. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor om de waarde van het object te berekenen. De huurwaarde baseren we op huurprijzen van vergelijkbare gebouwen van rond de waardepeildatum. Daarbij letten we onder andere op de ligging, de kwaliteit, de inrichting, de voorzieningen en de grootte van het gebouw.

Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor kijken we naar het risico op leegstand, de zakelijke lasten die bij het gebouw horen en het rendement op staatsleningen. Soms controleren we de kapitalisatiefactor door de verkoopprijs van een vergelijkbaar pand te delen door de jaarhuur.

Hoe bepalen we de waarde van incourante niet-woningen?

Bij incourante niet-woningen zijn er weinig marktgegevens beschikbaar. Daarom gebeurt de waardebepaling met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat uit twee onderdelen: de vervangingswaarde van het opstal en de waarde van de grond.

Allereerst wordt de vervangingswaarde van de opstal bepaald. De vervangingswaarde is berekend door het bruto vloeroppervlak van het object te vermenigvuldigen met de bouwkosten per vierkante meter. Vervolgens wordt deze vervangingswaarde gecorrigeerd naar ouderdom en functionaliteit van het gebouw.

Ook wordt de bijbehorende grond gewaardeerd. De grondwaarde wordt bepaald door rekening te houden met de bestemming, de perceelgrootte en ligging. Daarbij is het uitgangspunt de realistische prijs die de gemeente normaal rekent bij het uitgeven van grond met dezelfde bestemming. Deze prijs legt de gemeente vast in de grondnota.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is makkelijker dan u denkt. U kent uw woning het beste en kunt zelf goed uitleggen waarom de WOZ-waarde te hoog of te laag is. Via MijnBSGR maakt u snel bezwaar door simpelweg redenen aan te vinken en eventueel extra uitleg of foto’s toe te voegen. Alle bezwaren, of u die nu zelf indient of via een bureau, worden gelijk beoordeeld. Is de WOZ-waarde te hoog? Dan passen we die aan, want ook de gemeente en BSGR willen dat de waarde klopt.

 Er zijn bureaus die gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, maar dit is niet echt gratis. Als de waarde te hoog blijkt, ontvangen de bureaus een vergoeding voor hun werk. Deze kosten kunnen oplopen tot €2.500,-. Deze vergoeding wordt betaald uit belastinggeld, dus u betaalt er indirect voor via uw gemeentebelastingen.

 Een bezwaar indienen via MijnBSGR of een terugbelafspraak aanvragen is net zo snel en eenvoudig, zonder kosten.

Er zijn twee belangrijke data om te begrijpen bij de WOZ: de waardepeildatum en de toestandspeildatum.

• De waardepeildatum is het moment waarop de marktwaarde van uw woning wordt bepaald. Dat is altijd 1 januari van het voorgaande jaar.
• De toestandspeildatum is de datum waarop de staat van uw woning wordt bekeken. Meestal is dat hetzelfde moment als de waardepeildatum. Maar bij nieuwbouw of verbouwingen kan de toestand van uw huis op een andere datum worden beoordeeld. Als u na 1 januari het jaar voor het belastingjaar bijvoorbeeld een aanbouw plaatst dan neemt de gemeente deze aanbouw mee in de WOZ-waarde.

Het verschil tussen deze data verklaart waarom de WOZ-waarde soms achterloopt bij het actuele marktniveau.

Een taxatieverslag is een toelichting op de WOZ-waarde en bevat onder meer een beschrijving van het object, de kadastrale gegevens en de onderdelen van de woning (zoals een dakkapel of een berging). Het is dus anders dan het uitgebreidere taxatierapport dat u wellicht van een makelaar of taxateur kent. Het taxatieverslag heeft als doel inzicht te geven in de opbouw van de taxatie en voldoet aan de eisen die de Waarderingskamer stelt aan taxatieverslagen in het kader van de Wet WOZ. 
Alleen als u een WOZ-beschikking van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland heeft ontvangen, kunt u een taxatieverslag van uw onroerende zaak van ons krijgen. U kunt het taxatieverslag downloaden in MijnBSGR. Ga naar ‘Mijn documenten’ en klik in de regel bij het taxatieverslag op ‘downloaden’. 

Uiteraard kunt u ook telefonisch het taxatieverslag opvragen dan sturen we het taxatieverslag per post op.

We zijn bereikbaar op:
071 – 525 6200
maandag tot en met donderdag
van 08.30 – 16.30 uur.
vrijdag van 08.30 – 13.00 uur.

De WOZ-waarde van woningen is voor iedereen openbaar. Dit betekent dat u van iedere woning in Nederland de WOZ-waarde kunt opvragen. Via WOZ-waardeloket kunt u gratis de WOZ-waarde van andere woningen inzien. 

De WOZ-waarde van niet-woningen kunt u raadplegen op uw aanslagbiljet en in de digitale omgeving van de BSGR. Particulieren kunnen inloggen met DigiD en bedrijven met E-herkenning. De WOZ-waarde is dus niet openbaar en is alleen raadpleegbaar door de eigenaar en huurder. 

Naast de primaire kenmerken die staan vermeld op het taxatieverslag zoals bouwjaar en oppervlakte, houdt de BSGR in zijn administratie ook de zogeheten secundaire kenmerken bij. Deze secundaire kenmerken worden vertaald in ‘vlokcodes’.

De BSGR heeft als secundaire kenmerken Voorzieningen, Ligging, Onderhoudstoestand en Kwaliteit/luxe (‘vlok’) en Uitstraling die worden aangegeven in een 5-punts-schaal waarbij 3 gemiddeld is. Alleen in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft het secundaire kenmerk Ligging een 7-punts-schaal waarbij 6 en 7 gebruikt worden voor woningen die zijn gelegen in het plassengebied. Voor de overige woningen die niet zijn gelegen in het plassengebied van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is ook hier 3 het gemiddelde. Doelmatigheid wordt op een 6-punts-schaal bijgehouden. Door deze secundaire kenmerken kan er bij de waardering rekening worden gehouden met de verschillen als staat, onderhoud en ligging tussen woningen onderling.

Ligging

Het kenmerk Ligging geeft aan hoe goed gelegen een woning is. Hierdoor wordt er rekening gehouden met bijvoorbeeld een ligging van een woning aan het water ten opzichte van een woning gelegen nabij een industrieterrein. Een ligging 1 is een dermate slechte ligging waarbij er bijvoorbeeld vrijwel permanente overlast aanwezig is of er is sprake van een opeenstapeling van factoren van overlast.

Onderhoudstoestand

Het kenmerk Onderhoudstoestand geeft de algehele toestand van de woning aan de buitenzijde weer. Hieronder vallen o.a. scheuren in de buitenmuren, onderhoud van het balkon e.d. onder. Bij een onderhoudstoestand 1 is het onderhoud dermate slecht dat er op korte termijn ingrijpende maatregelen moeten worden genomen om de woning leefbaar en veilig te houden.

Uitstraling

Het kenmerk Uitstraling gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de buitenzijde van de woning. De Uitstraling van een woning kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de buitenzijde gedateerd of vernieuwd is en niet alles. Bijvoorbeeld een nieuw balkon of een scheur in de muur.

Kwaliteit/Luxe

Het kenmerk Kwaliteit/Luxe geeft de algehele toestand van de woning aan de binnenzijde weer, waaronder de badkamer, keuken, het toilet en andere voorzieningen van de woning. Bij kwaliteit/luxe 1 is sprake van zeer eenvoudige en reeds versleten materialen waardoor er sprake is van een onveilige situatie.

Voorzieningen

Het kenmerk Voorzieningen gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de binnenzijde van de woning. De Voorzieningen kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de binnenzijde nieuw/gedateerd is en niet alles. Bijvoorbeeld een verouderde keuken of alleen een nieuwe badkamer.

Duurzaamheid

Het kenmerk Duurzaamheid wordt gebruikt voor het energielabel op een schaal van 1-6 bij grondgebonden woningen volgens onderstaand plaatje per geregistreerd label.

Wanneer u aangifte doet voor de inkomstenbelasting, gaat deze aangifte over het afgelopen jaar. U moet in de aangifte daarom de WOZ-waarde van belastingjaar 2025 opgeven. Deze waarde kunt u vinden op de aanslag van de BSGR die u afgelopen jaar heeft ontvangen. Deze waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2024.  

De Belastingdienst adviseert het volgende: 

1. Voorgaande WOZ-waarde is wel bekend: 

• U moet de WOZ-waarde van vorig jaar hanteren en wanneer de nieuwe waarde bekend wordt, moet u deze schriftelijk doorgeven aan het belastingkantoor in uw regio

2. Wanneer er geen voorgaande WOZ-waarde bekend is (bijvoorbeeld bij nieuwbouw): 

• U mag de waarde zelf voorlopig schatten, bijvoorbeeld aan de hand van wat vergelijkbare objecten kosten. Wanneer de nieuwe waarde bekend wordt, moet u deze schriftelijk doorgeven aan het belastingkantoor in uw regio. 

Kijk voor uitgebreide informatie over het eigenwoningforfait en de WOZ-waarde op de website van de Belastingdienst.

De gemeente gebruikt de onroerendezaakbelasting (OZB) om verschillende publieke diensten en voorzieningen te financieren. De opbrengsten van de OZB dragen bij aan het gemeentebudget en worden bijvoorbeeld gebruikt voor: 

1. Onderhoud van openbare ruimte: Dit omvat het onderhoud van straten, pleinen, parken en andere openbare gebieden. 
2. Infrastructuur: De aanleg en het onderhoud van wegen, fietspaden, bruggen en andere infrastructuur. 
3. Onderwijs: Soms draagt de OZB ook bij aan gemeentelijke scholen of kinderopvang. 
4. Zorg en welzijn: De gemeente kan OZB gebruiken voor voorzieningen zoals jeugdzorg, ouderenzorg, en maatschappelijke ondersteuning. 
5. Veiligheid: Bijvoorbeeld voor de brandweer, politie en andere veiligheidsdiensten. 
6. Cultuur en recreatie: De financiering van bijvoorbeeld musea, sportfaciliteiten en culturele evenementen. 

Uitleg WOZ-waarde versus belastingtarieven (Video)

U heeft belang bij de WOZ-waarde wanneer deze gebruikt mag worden op grond van een wettelijk voorschrift en dit financiële invloed op u heeft. 

De Wet WOZ zorgt dat er bij de belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing van onder andere de watersysteemheffing gebouwd en de onroerende zaakbelasting. Daarnaast is de WOZ-waarde de basis voor verschillende Rijksbelastingen, zoals de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), erf- en schenkbelasting en vennootschapsbelasting. 

Opvragen beschikking als huurder? 

De WOZ-waarde speelt een rol bij het bepalen van de maximale kale huur van een sociale huurwoning. Een huurder heeft alleen belang bij de WOZ-waarde indien een verlaging van de WOZ-waarde kan leiden tot een lagere te betalen huur. De meeste verhuurders vragen een huur die aanmerkelijk lager ligt dan de maximale huur. De WOZ-waarde moet in dit geval onrealistisch laag worden vastgesteld om de maximale huur te verlagen tot onder de hoogte van de rekenhuur. In dat geval kan een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde niet leiden tot een lagere huur. Indien u van mening bent dat u een belang zou kunnen hebben bij een lagere WOZ-waarde kunt u een verzoek indienen om een WOZ-beschikking op uw naam te ontvangen. Om uw verzoek te kunnen beoordelen, moet u een overzicht meesturen van uw kale huur, de maximale huur en het aantal punten van uw huurwoning. In de brief met de jaarlijkse huurverhoging die u van uw verhuurder krijgt, staan deze gegevens meestal vermeld. U stuurt dan een kopie van deze brief mee met uw verzoek

Wanneer u een verbouwing heeft uitgevoerd, is dit van invloed op de WOZ-waarde. Als u uw woning heeft verbouwd tussen 1 januari 2025 en 1 januari 2026 dan wordt uw woning gewaardeerd met de kenmerken zoals deze zijn op 1 januari 2026

De WOZ-waarde van (niet-)woningen in aanbouw wordt bepaald door: 
– de waarde van de grond plus 
– de waarde van het deel van de (niet-)woning dat op 1 januari van het belastingjaar (1 januari 2026) gereed is. Hiervoor worden standaard percentages gebruikt (zie Waarderingsinstructie: www.waarderingskamer.nl). 

Betreft het bouwgrond waar nog niet gestart is met de bouw dan geldt voor de onroerendzaakbelasting het tarief van een niet-woning. 
Zodra de eerste paal in de grond zit geldt het woningtarief. 

U kunt, op grond van artikel 26/28 Wet WOZ, een WOZ-beschikking op uw naam aanvragen als u zelf geen beschikking heeft ontvangen. Een beschikking op verzoek kan echter enkel afgegeven worden als aangetoond is dat u belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende object. Dit kan bijvoorbeeld als: 

• U erfgenaam bent en de WOZ-waarde nodig heeft voor de erfbelasting. 
• U eigenaar bent van een woning maar geen beschikking heeft gekregen. 
• U in het afgelopen jaar een woning heeft gekocht en geen beschikking heeft ontvangen. 
• U huurder bent en de WOZ-waarde invloed heeft op uw huurprijs. 

WOZ-waarde op de beschikking op verzoek 

Wij streven ernaar om een aanvraag van een beschikking op verzoek binnen acht weken te behandelen. Na ontvangst van de aanvraag zal de heffingsambtenaar beoordelen of er sprake is van recht op een beschikking op verzoek. Voordat wij een beschikking op verzoek afgeven, zal de waarde opnieuw beoordeeld worden door een WOZ-taxateur. Bij het bepalen van de waarde houdt de taxateur rekening met de informatie die u hebt aangedragen bij de aanvraag van de beschikking. Wanneer de aangedragen informatie aanleiding geeft om de waarde te verlagen, zult u een beschikking ontvangen met een lagere waarde dan de initiële beschikking. Op deze wijze voorkomen we dat u, na ontvangst van de beschikking, nog bezwaar moet aantekenen. Mocht u het niet eens zijn met de waarde op de beschikking op verzoek, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar aantekenen.  

Hoe kunt u een beschikking op verzoek aanvragen? 

Een beschikking op verzoek kunt u aanvragen door ons een bericht te sturen via het contactformulier. U kunt bij de aanvraag in het e-mailbericht kiezen voor het onderwerp “WOZ-waarde” en in de tekst vermelden dat het gaat om de aanvraag van een beschikking op verzoek. Voor het verwerken van uw aanvraag kan het zijn dat wij extra informatie of documentatie van u nodig hebben waaruit blijkt dat u belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde. Wanneer u over informatie/documentatie beschikt waar dit belang uit blijkt, willen wij u vragen om dit toe te voegen als bijlage in de aanvraag via ons contactformulier. 

Vragen? 

Heeft u vragen dan kunt u telefonisch contact opnemen met de afdeling WOZ van de BSGR.

Er is bijna altijd sprake van verschillen tussen woningen; dat kunnen verschillen in grootte van de woning of grootte van het grondoppervlak zijn maar ook verschillen in onderdelen of bijgebouwen (bijvoorbeeld dakkapel, uitbouw, berging). Verschillen in onderhoud van de woning of het voorzieningenniveau (zoals badkamer en keuken) kunnen ook leiden tot verschillen in de vastgestelde WOZ-waarde. 

Zijn alle kenmerken gelijk maar is toch de waarde niet gelijk? Maak dan een belafspraak met één van onze taxateurs zodat u samen kunt kijken of er reden is om de waarde aan te passen? ‘De beller is sneller’. 

Wij baseren WOZ-waardes onder andere op prijzen van verkochte woningen. Van elke verkoop wordt geanalyseerd of deze gebruikt kunnen worden als onderbouwing. Bij verkoop van een woning met een Vereniging Van Eigenaren (VvE) wordt de verkoopprijs gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds van de VvE. Deze is immers geen onderdeel van de woning. De koopakte van verkochte appartementen wordt door de BSGR bij het Kadaster opgevraagd; hierin is het aandeel in het reservefonds van de VvE vermeld. 

De Waarderingskamer controleert de BSGR
De Waarderingskamer is een organisatie die toezicht houdt op alle gemeenten en belastingkantoren die namens een gemeente de WOZ-waarde bepalen.

Wat doet de Waarderingskamer?

• Ze beoordelen of gemeenten de WOZ-regels goed toepassen.
• Ze kijken of de WOZ-waarden passen bij de verkoopprijzen in de markt.
• Ze controleren of gemeenten zorgvuldig werken.
• En ze geven pas toestemming voor het versturen van de WOZ-beschikkingen als het klopt.

Gemeenten mogen dus niet zomaar WOZ-waarden bekendmaken.
Eerst moet het goed zijn. Eerst moet het gecontroleerd zijn.

Waarom bestaat de Waarderingskamer?
Omdat uw WOZ-waarde belangrijk is.
En omdat onafhankelijk toezicht vertrouwen geeft.

De Waarderingskamer waakt over de kwaliteit van de WOZ-uitvoering.
Zodat u kunt rekenen op een juiste WOZ-waarde.

Is uw bezwaarschrift in behandeling bij uw gemeente? Dan bent u nog steeds verplicht om uw aanslag waterschapsbelasting te betalen. Is uw bezwaar gegrond verklaard? Dan vermindert de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland uw aanslag watersysteemheffing gebouwd. U krijgt vanzelf een verminderingsbericht.